第1665章 我们的愿景（1 / 2）
（嘎嘎嘎，八千字，算大章了不？）
“不是，哥，你刚说啥？搞房地产公司？”成子下意识地往前凑了凑，压低声音，“早几年你不是说过，干房地产卖房子的，拉一排挨个儿毙了可能有冤枉的，但是隔一个毙一个，肯定有九成漏网的？你还说那玩意儿咱不碰，可你这，咋？又改主意了？”
李乐笑了笑，“我说的房地产公司，跟那帮玩空手套白狼、勾兑拿地、虚报容积率、抵押加杠杆，要么发财，要么楼烂债留人跑路的，不是一码事。”
“那你说的是哪一码？”成子眉头依然皱着，眼神里全是困惑，“这年头，搞房地产的不都是这一套玩法？离了这个，还能玩得转？总不能是给长安人民盖经济适用房吧，呵呵呵。”
“扯淡，哪轮得到咱们？你得换个思路。”李乐身体往后靠了靠，目光扫过不远处此时有些空荡荡的舞台，“我在姑苏搞的那个青年公寓项目，你有印象吧？”
成子想了想，“那不是用嫂子家的楼么？弄得跟大学宿舍楼似的，说是给刚毕业去那边工作的大学生和年轻人住的，上次姚小蝶过来做审计，还提过一嘴，说租金压得低，出租率很高，但就是账面上看着，不算怎么赚钱....哥，你是想，照这个路子来？”
“对，但不全对。”李乐手指在桌面上点了点，“说实话，姑苏那个规模小，算是蜻蜓点水，其实也是那会儿脑子一热就搞了出来，反正你嫂子家盖的楼，不用白不用。”
“啧啧啧啧。”
“你干嘛？”
“吃鱼呢。”
“不过今天那个王磊的事儿，让我一下子把几个问题串了起来，倒是可以以青年公寓为一点，然后成立一家正经的房地产开发公司作为前置，建立一个以开发、持有、租赁为业务核心的模式。”
“不是简单租两栋楼改造一下。那是咱们自己找地、自己设计、自己盖，然后自己持有、自己运营管理，只租不卖。”
成子眨了眨眼，似乎捕捉到一点什么，但又没完全抓住，没吭声，等着他往下说。
李乐拿起筷子，在桌上画了两个淡淡的圈儿，“两块核心业务，一是不是像传统开发商那样买地盖楼卖楼，而是选择性地依托咱几个生产基地所在的城市，特别是那些国家级的经济开发区、高新区，开发专门用于租赁的公寓。二是是收购那些位置不错但品质一般的旧楼，用我们的标准进行改造，变成可出租的资产。”
“而目标客户非常明确，首先就是我们自己各大基地里的员工，企业可以作为福利为他们整租，这解决了我们自己的问题，你反正要建宿舍，不如走市场化路径。”
“再一个，就是开发区里其他企业的员工，特别是那些年轻的白领、技术人员，第三，就是这座城市里所有暂时买不起房，但又对居住品质有要求的年轻人。”
成子拿起茶杯，抿了口，琢磨着，说道，“哥，我明白你的意思。这听起来像一桩更具有社会效益的生意，能解决实际问题。”
“但房地产是资金高度密集的行业，这种只租不售的模式，对资金的占用将是天文数字，回收期会非常漫长。这和现在追求的高回报率、快速周转的模式，完全是两个逻辑。经济效益呢？它的盈利模型怎么跑通？”
“就没打算快进快出。”李乐摇摇头，“这也不是传统意义上那种瞄着暴利去的房地产。我们不能把它当成一个快生意来做。它的经济效益不在暴利，而在长期和稳定。”
“怎么说？”
李乐抓了盘子里的几颗开心果，一边给大小姐掰着，一边算给成子听，“第一，现金流。一旦形成规模，租金收入是非常稳定的正向现金流，能平滑经济周期的影响。”
“第二，资产本身。经济在起飞，这些核心城市、开发区的地产价值长期看一定是稳步上升的，我们持有的是优质实物资产，这叫藏富于地。”
“第三，政策机会。我之前研究过，虽然现在国家层面还没明确政策，但很多地方政府为了招商引资、吸引和留住人才，对能提供配套租赁住房的企业是非常欢迎的。这意味着，我们在拿地、改造甚至是税收上，都有可能争取到意想不到的支持。沪海张江、燕京中关村那边已经有类似的苗头了。”
“最后，也是最重要的一点，我们有什么？”
“有什么？有....基地？”成子想道。
“对，我们的几个基地，绵蓉城、中州、长安都是在未来省域经济和虹吸地带，而粤省的季华乡，苏省的姑苏，鄂省的江汉这些都是珠三角、长三角和沿江经济带的中心城市。”
“这些城市都会是未来人口的打量流入的区域，每年多少从外地来的年轻人、打工人？他们第一要务是什么？有个安稳、便宜、上班近、不用折腾甚至带点小理想小情趣的干净的窝”
看着舞台上灯光开始变换，预示着年会即将开始，李乐加快了点语速。
“这就是我们最可靠的锚点客户和合作切入点。我们可以先与当地政府谈：我们来解决你们园区企业员工的居住难题，这对城市意味着什么？”
成子顺着李乐的话往下想，“意味着，稳定、能吸引人、留住人才？城市竞争力的提升？”
“如果这样，倒确实能发挥我们的优势，有实体产业背书，有成功项目案例，我们谈判的筹码比纯粹的房地产商要多得多，能争取低成本的土地或物业资源。”
李乐笑了笑，“咱们通过规模化建设和管理来控制成本，通过长期稳定的租金回报来获取收益。虽然慢，但细水长流，风险低，而且稳定。这模式，本质上做的是服务和运营，不是地产投机。”
成子脑子里在飞快地算着账，一皱眉，“可，哥，这前期投入就算能有优惠，可不是小数目。拿地、建设、配套装修、运营管理.....咱们现在现金流不错，也撑不住这么大摊子同时铺开啊。”
李乐把面前剥好的一堆开心果放到大小姐的碟子里，收获了一个温柔的笑容，转头看着成子，“所以不能靠丰禾一家，这个事儿，可以和万安、长乐高速、新能源那边几家通通气儿，还有通过郭铿那边，在资金端可以设计成信托计划或者专项资管产品，拉上保险资金、甚至一些求稳的长线机构投资者进来。”
“告诉他们，这玩意儿虽然慢，但现金流相对稳定，早入手风险低，抗通胀，相当于把未来的租金收益提前证券化。不过这事儿，回头得仔细琢磨，得合规。”
“再说，也没让你一口吃成胖子。”李乐继续道，“可以先试点。就在咱们新厂区旁边或者交通便利的地方，拿一小块地，照着姑苏那个项目的升级版，先盖上一两栋。”
“优先满足咱们自己扩产后的员工需求，有富余的再对外租赁。摸着石头过河，跑通模式，验证效果，算清账目。”
“如果确实可行，再慢慢扩规模。”
“这事儿，不像搞食品，快消品，砸钱抢市场就行。得有点耐心，有点社会担当，看得是长远，你琢磨呢？”
成子没立刻回答，目光投向舞台上正在调试话筒的主持人和炅，以及台下那些洋溢着笑容、对未来充满期待的年轻员工们。
“是有点意思。听起来像做实业，重资产、长周期的实业。但这件事，赚不了快钱，发不了横财，可如果踏踏实实做成了，倒是一条又宽又长的赛道，就是.....太磨人了，得有专业，且耐得住寂寞的人来搞。”
“所以我来个本末倒置，模式没跑通，先把终端给弄出来了，不过，这事儿还有些细节我暂时还没理清，等等，我再和其他老钱、大泉哥他们几个人沟通一下再说，今年，06年....有时间。”
李乐正说着，舞台上的灯光骤然全部亮起，激昂的音乐响彻全场，两位主持人拿着话筒，笑容满面地走到台前。
“各位丰禾的兄弟姐妹们，大家，晚上好！”
。。。。。。
舞台上，流光溢彩的开场歌舞将现场气氛瞬间点燃，音乐稍歇，灯光聚焦，两位主持笑吟吟地走到台前，开始说起了串词儿。
“真是锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海！一进来就感受到咱们丰禾人的热情了！”
“错了错了，现在禁止燃放烟花爆竹。”
“哦哦，忘了，忘了，不过，一年一度的团圆盛会，看着每一位脸上洋溢的笑容，就感觉格外温暖。当然，也可能主要是这会场暖气给得足！”
台下响起一阵笑声。
几句暖场过后，何老师神色稍转正式，“说到团圆，说到收获，过去的一年，丰禾食品在激烈的市场竞争中，再次取得了骄人的业绩。这离不开每一位员工的辛勤付出和默默奉献，也离不开一位领航人的掌舵”
李香接道，“是的，所以在这欢聚的时刻，首先，我们要请上一位非常重要的人物，来为我们送上新年的祝福。不过，说到他，名字就特别。”
“叫什么？”
“李家成。”
“哎呀，这名字起得好！一听就是干大事的人。”
“为啥？”
“因为有先例啊。”
“不过咱们这位家成，可比那位要年轻帅气的多。”
“哈哈哈哈~~~~”
“吁~~~”
台下一阵起哄和会意的笑声，李乐一皱眉，这臭毛病啥时候传到这儿来的？自己肯定不会，瞅了眼对面笑嘻嘻的周一，嗯，一定是这个人。
“就是就是，那让咱们赶紧用最热烈的掌声，有请丰禾食品的董事长，李家成先生，上台为我们致祝酒词！掌声欢迎！”
在“小李总！”“成子哥！”“李总！”的喊声，口哨声，掌声中，成子笑着站起身，冲四周拱拱手，整理了一下身上的藏青色西装，快步走上舞台。
从何老师手中接过话筒，站定后，目光扫过台下黑压压的人头，清了清嗓子。
台下渐渐安静下来。
成子开口，干脆利落，“第一，我代表公司管理层，向在座各位，以及所有坚守在岗位没能来的兄弟姐妹，道一声辛苦了！谢谢大家一年来的拼命！”他微微鞠躬。
掌声雷动。
“第二，”成子直起身，提高声调，脸上带笑，“今天，年终奖，都领了么？”
“拿到啦！！”台下异口同声的回应带着十足的欢快和满足，声浪几乎掀翻屋顶。
“第三，”成子点点头，手一挥，“都吃好！喝好！但记住了，谁都不准喝醉，行了，就这么多，上菜，倒酒，动筷子！！”
三句话，不到一分钟。台下爆发欢呼，夹杂着“小李总来喝两杯”、“放心吧，醉不了”“小李总，牛逼”的叫声。
成子把话筒塞回给何老师，挥挥手，笑着走下台。
年会继续。几段歌舞后，来自易俗社的名家登台，一曲高亢激昂的《斩单童》，吼得地动山摇。
耳边还留着秦腔的余韵，第一轮抽奖就来，主持人请上周一，大屏幕上数字飞速滚动，周一每次叫停，就有十个人中奖。
“038！”“哈哈哈，是我，是我！”一个年轻姑娘跳起来。
“417！”“这儿呢，这儿呢！”
“136！136！最后一遍了啊，136！人呢？”
“上厕所去了！能给我不，我是137！！”
“你一边儿去，136来了，来了！”
……
四轮下来，四十个p3各有归属。中奖的兴高采烈，没中的难免唏嘘。
周一拿着话筒笑道，“没抽中的兄弟姐妹别灰心！这说明啥？说明你们离三等奖三十台数码相机更近了！好运在后头呢！”
“对啊，咱们等着三等奖。”
“行啊，你中三等奖，就少了个竞争二等奖的。”
“哎，也是，那我等到最后的特等奖。”
“傻啊你，最后就三个特等奖，概率更低！”
等到周一下台，音乐稍停。大家以为接下来又是表演时，却见还苗条的李香笑靥如花，“看了这么多精彩的表演，听了秦腔的豪迈，接下来呢，我们要为大家送上一段特别温馨、特别可爱的节目。”
何老师在一旁配合，“哦？特别温馨可爱？那是什么？”
李湘道：“俗话说，金鼠贺岁，萌娃迎春！接下来，就让我们用热烈的掌声，欢迎我们丰禾最小最可爱的家属们，带来他们精心准备的节目，掌声有请！”
李乐正和田胖子碰杯，听到这话，下意识朝台边一看，瞧见一个黑影正站在舞台边边，心里“咯噔”一下。
待仔细一瞧，心说，药丸，这母猴子又要搞什么？
一阵惶恐，撂下杯子，和宴会厅里大部分人一样，站起身。
却见马闯正站在台侧，冲着一群高低不等的娃娃们挤眉弄眼，捋袖子指挥。